Obsah
- Poplatok jednoduchý - úplné vlastníctvo
- Práva na povrch vs Minerálne práva
- Nákup / predaj nerastných práv
- Minerálne nájmy a licenčné poplatky
- Práva na ropu a plyn
- Zjednotenie a združovanie ropy a zemného plynu
- Rokovania o minerálnych právach
- Dobrá zmluva je viac ako peniaze!
- Nezhody počas ťažby
- Oneskorené poškodenie povrchu
- Poškodenie Aquifers
- Kúpa domu, pozemku alebo farmy
- Vždy platia štátne a miestne zákony
- Čo sa kvalifikuje ako „minerál“?
- O akom druhu peňazí hovoríme?
- Tri spodné čiary
- Zrieknutie
„Minerálne práva“ oprávňujú osobu alebo organizáciu na prieskum a produkciu hornín, minerálov, ropy a plynu, ktoré sa nachádzajú na povrchu alebo pod povrchom pôdy. Vlastník práv na nerastné suroviny ich môže jednotlivo alebo úplne predať, prenajať, darovať alebo odkázať iným. Napríklad je možné predať alebo prenajať práva na všetky minerálne komodity pod majetkom a ponechať si práva na povrch. Je tiež možné predať práva konkrétnej skalnej jednotke (ako je Pittsburghský uhoľný šev) alebo predať práva konkrétnej minerálnej komodite (ako je vápenec).
Poplatok jednoduchý - úplné vlastníctvo
Vo väčšine krajín sveta patria všetky nerastné zdroje do vlády. Patria sem všetky cenné horniny, minerály, ropa a plyn nachádzajúce sa na Zemi alebo v rámci neho. Organizácie alebo jednotlivci v týchto krajinách nemôžu legálne vyťažiť a predať žiadnu nerastnú komoditu bez predchádzajúceho získania povolenia od vlády.
V Spojených štátoch a niekoľkých ďalších krajinách bolo vlastníctvo nerastných surovín pôvodne udelené jednotlivcom alebo organizáciám, ktoré vlastnili povrch. Títo vlastníci nehnuteľností mali „povrchové práva“ aj „minerálne práva“. Toto úplné súkromné vlastníctvo je známe ako „poplatok za jednoduchý majetok“.
Poplatok jednoduchý je najzákladnejším typom vlastníctva. Majiteľ ovláda povrch, pod povrch a vzduch nad majetkom. Majiteľ má tiež právo tieto práva predávať, prenajímať, darovať alebo odkazovať jednotlivo alebo úplne iným.
Ak sa vrátime v čase do dní pred vŕtaním a ťažbou, transakcie s nehnuteľnosťami boli poplatkami za jednoduché prevody. Akonáhle sa však komerčná ťažba nerastných surovín stala možnou, spôsob, akým ľudia vlastnia majetok, sa stal oveľa zložitejším. Dnes, lízing, predaj, dary a odkazy v minulosti vytvorili krajinu, v ktorej majú viacerí ľudia alebo spoločnosti čiastočné vlastníctvo alebo práva na mnoho pozemkov s nehnuteľnosťami.
Väčšina štátov má zákony, ktoré upravujú prevod nerastných práv z jedného vlastníka na druhého. Majú tiež zákony, ktorými sa riadi ťažba a vŕtanie. Tieto zákony sa v jednotlivých štátoch líšia. Ak uvažujete o transakcii s minerálnymi právami alebo máte obavy z ťažby nerastných surovín v blízkosti vášho majetku, je nevyhnutné porozumieť zákonom vášho štátu. Ak týmto zákonom nerozumiete, mali by ste sa poradiť s právnikom, ktorý vám môže vysvetliť, ako sa vzťahujú na vašu situáciu.
Povrchová uhoľná baňa: V tejto povrchovej bani sú naložené veľké nákladné vozne s uhlím. Tu sa odstraňujú dva silné uhoľné švy. Povrchová ťažba spočíva v odstránení všetkého nadložia (horniny a pôdy nad uhoľným slojom), odstránení uhlia, nahradení nadložia a opätovnom osídlení pôdy. Povrchová ťažba úplne narušuje pôdu a vytvára novú krajinu. Dá sa to urobiť, keď sú uhoľné švy blízko povrchu. V závislosti na kvalite uhlia a ďalších faktoroch sa dá na každú nohu uhlia odstrániť asi desať stôp preťaženia. Autorské práva na obrázky iStockphoto / Rob Belknap.
Práva na povrch vs Minerálne práva
„Neplatím ti 100 000 dolárov za uhlie pod tvojím majetkom!“ K tomuto typu transakcií došlo mnohokrát. Jednoduchý majiteľ poplatku nemusí mať záujem ani schopnosť ťažiť uhlie pod svojím majetkom, ale uhlia spoločnosť.
Pri tomto type transakcie chce majiteľ predať uhlie, ale ponechať si vlastníctvo a kontrolu nad povrchom. Uhoľná spoločnosť chce vyrábať uhlie, ale nechce platiť dodatočnú cenu za získanie budov a povrchu. Uzavrie sa teda dohoda o zdieľaní majetku. Pôvodný vlastník si ponechá budovy a práva na povrch a uhoľná spoločnosť získa práva na uhlie. Transakcia sa môže týkať všetkých minerálnych komodít (známych alebo neznámych), ktoré existujú pod vlastníctvom, alebo sa transakcia môže obmedziť na konkrétnu minerálnu komoditu (napríklad „celé uhlie“) alebo dokonca na konkrétnu horninu (napríklad „Pittsburgh“). Coal ").
Podzemná uhoľná baňa: Ak je uhlie príliš hlboké na povrchovú baňu, ťažobná spoločnosť vybuduje podzemnú baňu. Môžu tunelovať do uhoľného švu alebo vŕtať veľkú šachtu až na úroveň ťažby. Tieto šachty sú dostatočne veľké, aby znížili ťažobné zariadenie a pracovníkov do bane a odstránili uhlie. Na vetranie bane musia byť vybudované ďalšie šachty. Podzemná ťažba môže povrch poškodiť, pretože miestnosti a chodby sa časom zvyčajne zborcujú alebo sa vyrovnávajú. K poškodeniu niekedy dôjde po smrti zodpovedných jednotlivcov a zaniknutí ťažobných spoločností. Preto nikto žalovať. Alebo zmluva, ktorou sa prenášajú práva na nerastné suroviny, poskytla ťažobnej spoločnosti imunitu. Obrázok úradu pre správu pôdy.
Nákup / predaj nerastných práv
Nákup / predaj uhoľného švu je oveľa zložitejší ako nákup / predaj automobilu. Ak si kúpite auto, za ktoré jednoducho zaplatíte, podajte prevod vlastníctva na vládu a choďte autom domov. Keď je auto opotrebované, ide do nezdravého dvora a jediné, čo zostáva, je pamäť. Ak sa však kúpia práva na nerastné bohatstvo, kupujúci a všetci budúci vlastníci práv na nerastné práva budú mať právo využívať tento majetok. A predajca a všetci budúci vlastníci povrchov musia žiť s následkami. K minerálnej extrakcii zvyčajne dôjde v budúcnosti. Ťažobné spoločnosti často plánujú svoje vybavenie a zamestnancov roky vopred. Alebo by ťažobná spoločnosť mohla nehnuteľnosť kúpiť ako budúcu „rezervu“.
Je tiež možné, že nový vlastník nerastných surovín nemá v úmysle produkciu. Jednoducho kupujú nehnuteľnosť ako investíciu. Ich cieľom je predať ťažobné práva banskej spoločnosti, ktorá prevezme výrobné povinnosti. Špekulanti, ktorí nemajú v úmysle ťažiť, kupujú veľa minerálnych vlastností. Jednoducho sa snažia byť „prostrednými mužmi“, ktorí získavajú hodnotný majetok od jednotlivých vlastníkov a sprostredkovávajú tieto vlastnosti banským spoločnostiam za vyššie ceny.
(Tieto „špekulanti“ kupujúci tiež často používajú opcie. Pri opčnej transakcii ponúkajú majiteľovi nehnuteľnosti dnes malé množstvo peňazí za opciu na kúpu nehnuteľnosti za určenú cenu v budúcnosti alebo pred určeným dátumom v budúcnosti. potom sa rýchlo pokúsi nájsť niekoho, kto zaplatí ešte vyššiu cenu a dosiahne významný zisk. Ak špekulanti nezaplatia určenú cenu do dátumu uplynutia platnosti, vlastník nehnuteľnosti ponechá opčnú platbu.)
Keď spoločnosť nakúpi minerálne práva, zakúpi si tiež právo vstúpiť do vlastníctva a odstrániť zdroj v budúcnosti. Vo väčšine týchto transakcií vlastník povrchu nehovorí o tom, kedy dôjde k ťažbe, ako sa to urobí a čo sa urobí, aby sa nehnuteľnosť obnovila. Väčšina nezhôd medzi kupujúcimi a predávajúcimi sa vyskytuje v čase ťažby. Ak chce predávajúci v tom čase nejakú kontrolu, musí predvídať, čo by sa mohlo pokaziť, a napísať zmluvu, ktorá zachová jeho želania. Majte na pamäti, že váš vnuk by mohol vlastniť nehnuteľnosť, keď dôjde k ťažbe. Dostali ste zaplatené vopred, ale s dohodou bude žiť.
Odhad tonáže uhlia: Koľko ton uhlia je tam dole? Toto je pomerne jednoduchý výpočet. Akrovka je základnou jednotkou merania uhlia pod zemským povrchom. Akrovú stopu uhlia predstavuje jednu akrovú plochu a jednu stopu hrubú. Váži asi 1800 ton. Výpočet počtu ton uhlia pod vlastným majetkom zahŕňa dve násobenia.
1) V tomto výpočte máme 120 akrovú vlastnosť, ktorá je úplne podložená uhoľným švom s priemernou hrúbkou 6 stôp. Vynásobením počtu akrov krát priemernej hrúbky uhlia by sa získal počet akrov stôp uhlia pod vlastníctvom.
2) Je známe, že jedna hektár uhlia váži asi 1800 ton. Preto ak vynásobíme počet akrov stôp uhlia pod majetkom 1800 ton na akrovú stopu, výsledkom bude počet ton uhlia pod vlastníctvom.
Počet ton získaných v tomto výpočte je celkový počet ton nižšie. Počet ton, ktoré je možné získať, bude oveľa menší počet. Miera zhodnocovania povrchovej ťažby je často asi 90%. Miera zhodnocovania pri podzemnej ťažbe môže byť až 50%, pretože v bani musia byť ponechané stĺpy uhlia, aby sa podporila strecha.
Profesionálny geológ alebo štátny geologický prieskum vám môžu pomôcť zistiť, či pod vaším majetkom existujú uhoľné sloje. Môžu tiež odhadnúť, aké silné môžu byť tieto švy.
Minerálne nájmy a licenčné poplatky
Ťažobná spoločnosť niekedy nechce kupovať nehnuteľnosť, pretože si nie je istá typom, množstvom alebo kvalitou nerastných surovín, ktoré v nej existujú. V týchto situáciách bude ťažobná spoločnosť prenajímať práva na nerastné suroviny alebo ich časť.
Lízing je dohoda, ktorá dáva banskej spoločnosti právo vstúpiť do nehnuteľností, vykonať testy a určiť, či existujú vhodné nerasty. Na získanie tohto práva banská spoločnosť zaplatí vlastníkovi nehnuteľnosti pri podpise nájomného sumu. Táto platba si vyhradzuje majetok banskej spoločnosti na konkrétne časové obdobie. Ak spoločnosť nájde vhodné minerály, môže pokračovať v ťažbe. Ak ťažobná spoločnosť nezačne s výrobou skôr, ako vyprší nájom, všetky práva k nehnuteľnosti a nerastom sa vrátia majiteľovi.
Ak sa nerasty vyrábajú z prenajatej nehnuteľnosti, vlastníkovi sa zvyčajne vypláca časť príjmu z produkcie. Tieto peniaze sa nazývajú „platba licenčných poplatkov“. Výška autorského honoráru je uvedená v nájomnej zmluve. Môže to byť pevné množstvo na tonu vyprodukovaných nerastov alebo percento z hodnoty produkcie. Možné sú aj iné termíny.
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy musí vlastník nehnuteľnosti predvídať akékoľvek činnosti, ktoré nájomca môže vykonať pri prehliadke nehnuteľnosti. Toto skúmanie môže zahŕňať vŕtanie otvorov, otváranie vykopávok alebo uvedenie strojov a prístrojov na nehnuteľnosť. Definovanie toho, čo je povolené a aké obnovenie sa vyžaduje, je súčasťou dobrej nájomnej zmluvy.
Mali by ste podpísať nájom plynu? (Časť prvá): Pred podpisom zmluvy o prenájme plynu na ich nehnuteľnosť je potrebné zvážiť diskusiu o faktoroch, ktoré musia vlastníci pôdy zvážiť. Predstavujú Ken Balliet a Dave Messersmith, obaja pedagógovia rozšírenia a Penn State Extension.
Práva na ropu a plyn
Medzi práva na nerastné bohatstvo často patria práva na ropu a zemný plyn, ktoré existujú pod nehnuteľnosťou. Práva na tieto komodity sa môžu predávať alebo prenajímať iným. Vo väčšine prípadov sa prenajímajú práva na ropu a plyn. Nájomca je zvyčajne neistý, či sa nájde ropa alebo plyn, takže vo všeobecnosti uprednostňujú zaplatenie malej sumy za leasing, než zaplatenie väčšej sumy za nákup. Nájom dáva nájomcovi právo testovať nehnuteľnosť vŕtaním a inými metódami. Ak sa pri vŕtaní zistí ropa alebo plyn v obchodovateľnom množstve a kvalite, môže sa vyprodukovať priamo z prieskumnej vrty.
Aby naliehal vlastníka nehnuteľnosti, aby sa zaviazal k nájmu, nájomca vo všeobecnosti ponúka nájomnú platbu (často sa označuje ako „podpisový bonus“). Ide o preddavok majiteľovi za udelenie práva nájomcu na prehliadku nehnuteľnosti na obmedzenú dobu (zvyčajne niekoľko mesiacov až niekoľko rokov). Ak nájomca neskúmal alebo nepreskúmal a nenájde obchodovateľnú ropu alebo plyn, nájomná zmluva zaniká a nájomca nemá žiadne ďalšie práva. Ak nájomca nájde ropu alebo plyn a začne s výrobou, pravidelný tok licenčných poplatkov si spravidla ponechá v platnosti podmienky lízingu.
Mali by ste podpísať nájom plynu? (Časť prvá): Pred podpisom zmluvy o prenájme plynu na ich nehnuteľnosť je potrebné zvážiť diskusiu o faktoroch, ktoré musia vlastníci pôdy zvážiť. Predstavujú Ken Balliet a Dave Messersmith, obaja pedagógovia rozšírenia a Penn State Extension.
Mali by ste podpísať nájom plynu? (Druhá časť): Pred podpisom zmluvy o prenájme plynu na ich nehnuteľnosť je potrebné zvážiť diskusiu o faktoroch, ktoré musia vlastníci pôdy zvážiť. Predstavujú Ken Balliet a Dave Messersmith, obaja pedagógovia rozšírenia a Penn State Extension.
Jedným z problémov, ktorý sa môže vyskytnúť, je, keď nájomca objaví ropu alebo plyn, ale nemá spôsob, ako ho prepraviť na trh. Niektoré dohody o prenájme majú klauzulu „čakanie na plynovod“, ktorá rozširuje práva nájomcu na obmedzené alebo neurčité časové obdobie.
Okrem podpisového bonusu väčšina nájomných zmlúv vyžaduje, aby nájomca zaplatil vlastníkovi podiel na hodnote vyprodukovanej ropy alebo plynu. Zvyčajné licenčné percento je 12,5% alebo 1/8 hodnoty ropy alebo plynu na vrte. Niektoré štáty majú zákony, ktoré vyžadujú, aby majiteľ dostal minimálny poplatok (často 12,5 percenta). Majitelia, ktorí majú veľmi žiaduce vlastnosti a vysoko rozvinuté vyjednávacie schopnosti, však niekedy môžu získať 15 percent, 20 percent, 25 percent alebo viac. Ak sa ťaží ropa alebo zemný plyn, môžu platby licenčných poplatkov výrazne prekročiť sumy zaplatené ako podpisový bonus. (Nástroj na odhad licenčných poplatkov pre suchý zemný plyn.)
Mali by ste podpísať nájom plynu? (Druhá časť): Pred podpisom zmluvy o prenájme plynu na ich nehnuteľnosť je potrebné zvážiť diskusiu o faktoroch, ktoré musia vlastníci pôdy zvážiť. Predstavujú Ken Balliet a Dave Messersmith, obaja pedagógovia rozšírenia a Penn State Extension.
Stratigrafický stĺpec: Marcellus Shale je terčom mnohých plynových vrtov v Pensylvánii. V niektorých častiach štátu je bezprostredne nad vápencom Onondaga. Utica Shale sa nachádza pod Onondagou. Tu je citácia z webovej stránky Ministerstva životného prostredia Pennsylvánie, ktorá vysvetľuje význam:
„Vaša ropa alebo plyn by sa mohol vyrábať alebo zachytávať zo studne mimo hraníc vášho majetkového traktu. V skutočnosti je vašou jedinou ochranou iba to, či sa na váš ropný alebo plynový majetok vzťahuje zákon o ochrane ropy a zemného plynu, článok 58 PS § 401.1 a nasl. plyn z vášho majetku by teda mohol byť zahrnutý do jednotkového alebo združovacieho príkazu vydaného spoločenstvom na príkaz výrobcu v susednom trakte. Tento prevádzkovateľ vrtu by potom musel zaplatiť poplatok za produkciu na základe vášho pomerného podielu na produkcia z vrtu v závislosti od toho, koľko z vášho traktu sa považovalo za príspevok do studne. Tento zákon sa vzťahuje na ropné alebo plynové vrty, ktoré prenikajú do horizontu Onondaga a sú hlboké viac ako 3 800 stôp. ““
Obrázok: Robert Milici a Christopher Swezey, 2006, Hodnotenie zdrojov ropy a zemného plynu z Appalačskej panvy: Celkový ropný systém z bridlicovej bridlice - stredného a horného paleozoika. Open-File Report Series 2006-1237. Geologický prieskum Spojených štátov. Zobraziť úplnú stratigrafiu pre ďalšie oblasti.
Zjednotenie a združovanie ropy a zemného plynu
Pod povrchom má ropa a plyn schopnosť pohybu cez skalu. Môžu cestovať malými priestormi pórov - napríklad medzi zrnkami piesku v pieskovci alebo malými otvormi vytvorenými zlomeninami. Táto mobilita umožňuje vrtu odvádzať ropu alebo plyn zo susedných krajín. Dobre vyvŕtaná pôda by teda mohla odvádzať plyn zo susednej krajiny, ak by sa vrt vŕtal dostatočne blízko hranice pozemku.
Niektoré štáty uznali schopnosť ropy a zemného plynu prekročiť hranice vlastníctva pod zemou. Tieto štáty vypracovali nariadenia, ktorými sa riadi spravodlivé rozdelenie licenčných poplatkov za ropu a plyn. Tieto štáty vo všeobecnosti požadujú, aby vrtné spoločnosti špecifikovali, ako budú licenčné poplatky za ropu a plyn zdieľané medzi susednými vlastníkmi nehnuteľností, keď bude podané povolenie na vŕtanie. Navrhované zdieľanie licenčných poplatkov bude vychádzať z toho, čo je známe o geometrii nádrže na ropu alebo plyn v porovnaní s geometriou vlastníctva na povrchu. Tento postup sa nazýva „zjednotenie“.
Niektoré štáty nemajú pravidlá na zjednotenie licenčných poplatkov za ropu a plyn. Iné štáty ich majú, ale iba pre studne, ktoré produkujú z určitých oblastí alebo z určitých hĺbok. Tieto pravidlá môžu hrať rozhodujúcu úlohu v stratégii lízingu alebo rozvoja zdrojov. Niektorí ľudia rozprávajú príbehy o krajanoch, ktorí hovoria: „Prenajmite ma teraz, alebo vyvŕtame vaše susedné krajiny a vypustíme váš plyn bez toho, aby sme vám museli platiť cent.“ V niektorých situáciách to umožňuje absencia štátnych predpisov. Ak vás kontaktujú v súvislosti s prenájmom práv na nerastné suroviny, mali by ste sa obrátiť na právneho zástupcu, ktorý vám poradí, ako sa zákony vašej krajiny budú vzťahovať na váš majetok.
(Poznámka: V Pensylvánii sa pravidlá zdieľania zemného plynu menia v určitých hĺbkach pod povrchom a na určitých pozíciách v stratigrafickom stĺpci. Viac informácií nájdete v časti označenej „Stratigrafický stĺpec“ v dolnej časti tejto stránky. V niektorých oblastiach sa pravidlá používané na zdieľanie plynu Marcellus Shale sa môžu líšiť od pravidiel používaných na zdieľanie plynu z podkladového zariadenia Utica Shale. Poraďte sa s právnikom o tom, ako sa môžu vzťahovať na váš majetok.)
Horizontálne vŕtanie: Na tomto obrázku bola studňa vyvŕtaná vertikálne, ale odklonená od horizontálnej úrovne pod povrch. Tento typ vŕtania môže rozšíriť dosah vrtu na míľu alebo viac v ľubovoľnom smere. Preto je možné vyvŕtať studňu na jednu nehnuteľnosť a vypustiť ropu alebo plyn zo susedných krajín. O tom, ako sa budú plyn a licenčné poplatky zdieľať, sa niekedy určujú štátne predpisy a niekedy súkromné dohody. Predpisy upravujúce zdieľanie ťažby ropy a plynu sa v jednotlivých štátoch líšia (a pre rôzne situácie vŕtania v jednom štáte). Je dôležité poznať predpisy alebo získať spoľahlivé rady pred začatím akejkoľvek transakcie s ropou a zemným plynom.
Rokovania o minerálnych právach
Poviedka .... Dvaja muži boli v železiarstve a na prechádzkach chalana, ktorý sa pýta ... „Už si si prenajal svoje práva na nerastné suroviny? Platím ti 500 dolárov za aker - a dnes ráno napíš šek.“ Jeden muž schmatol šek a bežal rovno k baru. Druhý muž chytil nájom a bežal rovno k svojmu právnikovi. Jeden z týchto mužov mal tú noc milión priateľov. Druhý mal v banke milión dolárov.
Na úspešné riešenie nerastných práv sú potrebné tri veci: 1) vedomosti, 2) zručnosti a 3) trpezlivosť. Ak vaše schopnosti zlyhajú v niektorom z troch, môžete stratiť veľa peňazí. Pri transakcii s minerálnymi právami budete rokovať s profesionálnym vyjednávačom s hlbokými znalosťami. Ak nemáte všetky tri požadované schopnosti, potom nájdite dobrého právnika alebo iného odborníka na nerastné suroviny. Ich pomoc zvyčajne nestojí veľa, ale rozdiel, ktorý môžu pri transakcii urobiť, môže byť obrovský.
Antiklinické ložisko ropy a plynu: Tento obrázok znázorňuje vrt, ktorý bude produkovať ropu a zemný plyn z antiklína. Na tomto výkrese je možné ľahko vidieť, že iba časť povrchovej vlastnosti je priamo nad akumuláciou ropy a plynu. Umiestnenie studne je rozhodujúce pre správny rozvoj tejto nádrže.
Dobrá zmluva je viac ako peniaze!
Okrem finančných záležitostí môže nájomná alebo predajná zmluva urobiť viac, než len uviesť sumy zaplatené vlastníkovi. Môže tiež obsahovať jazyk, ktorý chráni majetok vlastníka a spôsob života pri prieskume, ťažbe, vŕtaní a výrobe. Zmluva môže stanoviť usmernenia, ktoré chránia budovy vlastníkov, cesty, hospodárske zvieratá, plodiny a iné aktíva vlastníkov. Môže tiež rezervovať časti majetku, ktoré nebudú narušené počas prieskumu, ťažby, vŕtania a ťažby.
Vo väčšine transakcií je nájomca ten, kto pripravuje zmluvu na podpis. Ak sa majiteľ prihlási bez získania odbornej rady, práva poskytnuté nájomcovi môžu byť väčšie, ako chce majiteľ dať. Každý vlastník, ktorý nemá znalosti alebo skúsenosti s transakciami s právami na nerastné suroviny, by sa mal poradiť s právnikom alebo odborníkom na nerastné vlastníctvo. Nájomcovia často akceptujú významné revízie toho, čo je obsiahnuté v ich štandardnej nájomnej alebo predajnej zmluve.
Studňa na zemný plyn: Vŕtanie zemného plynu zvyčajne narúša niekoľko akrov pôdy. Niekoľko akrov je zvyčajne vyčistených pre vŕtaciu podložku. Niekedy je potrebných niekoľko akrov na zachytávanie odtoku alebo úpravu vody. A ak je plynová nádrž úspešná, vybuduje sa plynovod na prepravu plynu na trh. Autorské práva na obrázky iStockphoto / Edward Todd.
Nezhody počas ťažby
Spory medzi vlastníkom práv na nerastné práva a vlastníkom povrchových práv zvyčajne vznikajú v čase ťažby nerastov.
Tieto činnosti môžu vyžadovať použitie povrchu a poškodiť užívanie majetku vlastníkmi povrchu. Tu je veľmi dôležité znenie dohody o právach nerastov alebo dohody o prenájme. Táto dohoda môže majiteľovi nerastných surovín poskytnúť právo kedykoľvek ťažiť nerastnú surovinu akýmkoľvek spôsobom a bez náhrady alebo bez ohľadu na vlastníka povrchu. Preto by sa pri predaji alebo prenájme práv na nerastné bohatstvo mala získať právna pomoc.
Pri kúpe práv na povrch (to môže byť také jednoduché ako kúpa domu) je dobré starostlivo preskúmať znenie všetkých dohôd o právach nerastov, ktoré sa vzťahujú na nehnuteľnosť. To by mohlo vlastníkovi nerastných surovín v čase ťažby poskytnúť významné slobody. Aj keď ste sa nezúčastnili na transakcii, ktorá predávala práva na nerastné suroviny z majetku, napriek tomu budete touto zmluvou viazaní.
Ak si kúpite nehnuteľnosť, kúpite tak jej aktíva, ako aj pasíva. Najmite si právnika, ktorý môže urobiť potrebný výskum a poučí vás o tom, čo kupujete.
Pri predaji alebo prenájme práv na nerastné bohatstvo by strany zúčastnené na transakcii mali byť v úplnej zhode o tom, ako dôjde k ťažbe, aké rekultivácie sa uskutočnia, aké vybavenie zostane na majetku, aký prístup bude nájomca potrebovať a kto je zodpovedný za očakávané problémy. Väčšina štátov má ťažobné zákony a nariadenia, ktoré obmedzujú činnosti ťažobných spoločností počas procesu ťažby a vyžadujú si regeneráciu. Tieto zákony však nemusia spĺňať očakávania vlastníkov povrchov. Aby sa predišlo problémom, mali by sa tieto otázky riešiť v zmluve v čase predaja. Majiteľ nehnuteľnosti by mal mať opäť právnika, ktorý môže skúmať, rokovať, vzdelávať a zabezpečiť, aby bola zmluva primeraná.
Oneskorené poškodenie povrchu
Poškodenie povrchu sa môže oneskoriť. K výskytu podzemných diel alebo osídlenia povrchových ťažobných oblastí môže dôjsť až po desaťročiach po ukončení ťažby. Majiteľ jednoduchého pozemku za poplatok by mal tieto skutočnosti vziať do úvahy pred uzavretím zmluvy o predaji alebo prenájme práv na nerastné práva. Dôsledky ťažby nerastných surovín sa prenášajú na dedičov a všetkých následných vlastníkov majetku. Nie je neobvyklé, že oslabené vlastnosti nevykazujú žiadne známky poklesu po celé desaťročia po dokončení ťažby. Potom sa začnú objavovať trhliny a usadeniny. V tejto situácii môže byť ťažobná spoločnosť dávno zaniknutá a jej majitelia môžu byť dávno mŕtvi. Nikto nenesie zodpovednosť - aj keď oprava akejkoľvek škody bola zapísaná do nájomnej alebo kúpnej zmluvy.
Poškodenie Aquifers
Mnoho domácností v oblastiach, kde sa ťažba alebo vŕtanie nachádzajú, je mimo služieb verejného zásobovania vodou. Títo vlastníci nehnuteľností sa pri výrobe vody spoliehajú na vodné studne. Ak dôjde k podzemnej ťažbe pod majetkom, malo by sa očakávať určité zníženie a vyrovnanie. Ak je baňa pod zvodneným vodovodným kohútikom pri studni, jej pokles by mohol poškodiť zvodnenú vrstvu a spôsobiť jej odtekanie vody do hlbších skalných jednotiek. Môže to spôsobiť dočasnú alebo trvalú stratu vody. Môže tiež zničiť kvalitu vody. Hodnota vidieckeho majetku bez prívodu vody je oveľa nižšia ako rovnaká nehnuteľnosť s dodávkou vody.
Kúpa domu, pozemku alebo farmy
Pri kúpe nehnuteľnosti v oblastiach s potenciálnym alebo historickým vývojom nerastných surovín by mal kupujúci určiť, či sa kupuje poplatok za jednoduchú nehnuteľnosť alebo či bude vlastníctvo zdieľané s ostatnými. Transakcie s právami na nerastné práva sú zvyčajne vecou verejného záznamu a kópie listín alebo iných dohôd sa ukladajú na úrade vlády.
Kupujúci nehnuteľností by mali požiadať predávajúceho, aby určil, aké práva sa prenášajú, a overil si, že predávajúci vlastní to, čo sa predáva. V mnohých oblastiach je predaj nerastných práv zaznamenaný vo vládnom zázname v inej listine alebo databáze, ako je predaj povrchového majetku. To znamená, že v listine o vlastníctve povrchu sa nemusia uvádzať práva na predaj nerastných surovín. V oblastiach historickej alebo potenciálnej banskej činnosti by mal kupujúci nehnuteľnosti najať právnika, ktorý môže tento prieskum vykonať a potvrdiť, čo sa kupuje. To môže zabrániť budúcim prekvapeniam a problémom.
Kupujúci práv na nerastné práva pravdepodobne pripravili kúpnu zmluvu a pripravili ju tak, aby bolo všetko v jeho prospech. Chce slobodu kedykoľvek vstúpiť do majetku, priniesť všetko potrebné vybavenie, vyťažiť nerast akýmkoľvek spôsobom a vykonať minimálnu reklamáciu vyžadovanú zákonom. Osoba, ktorá si kúpi dom nad týmito právami na nerastné suroviny o sto rokov neskôr, nebude mať žiadne slovo v tom, ako vlastník nerastov využíva svoj majetok, pokiaľ vlastník nerastov dodržiava kúpnu zmluvu a príslušné zákony.
Vždy platia štátne a miestne zákony
Väčšina štátov má zákony, ktoré upravujú ťažbu a vŕtanie. Existujú aj zákony, ktoré upravujú predaj povrchových a minerálnych nehnuteľností. Účelom týchto zákonov je chrániť životné prostredie a všetky strany zapojené do majetkových transakcií. Tieto zákony sú jedinou ochranou, ktorú majú k dispozícii kupujúci alebo predávajúci v záležitostiach, ktoré nie sú osobitne upravené v dohode o transakciách s minerálmi.
Aj keď zákony o minerálnych právach sú v jednotlivých štátoch podobné, malé rozdiely môžu pri aplikácii na jednotlivé transakcie značne zmeniť. Okrem toho sa predpisy týkajúce sa ťažby a ropy a plynu môžu v jednotlivých štátoch výrazne líšiť. Tieto môžu tiež mať obrovský rozdiel, keď sa uplatňujú na jednotlivé transakcie. Každá transakcia je jedinečná a pred uzavretím akejkoľvek trvalej dohody by sa mala starostlivo zvážiť.
Čo sa kvalifikuje ako „minerál“?
Slovo „minerál“ sa používa v rôznych kontextoch. Vo všeobecnosti sa za nerasty považujú rudy s kovmi, uhlím, ropou a zemným plynom, drahokamy, kameň, stavebný kamenivo, soľ a iné materiály vyťažené zo zeme. Neexistuje však definícia „minerálu“, ktorá platí v každej situácii, a to, čo sa považuje za „minerál“, sa môže v jednotlivých štátoch líšiť a dokonca sa môže časom meniť!
O akom druhu peňazí hovoríme?
Sumy peňazí, ktoré menia ruky pri transakciách s minerálnymi nehnuteľnosťami, môžu byť obrovské v porovnaní s finančnými skúsenosťami priemerných osôb. Celkový výnos (nájomné + licenčné poplatky) alebo cena za predaj nerastných surovín môžu často prekročiť hodnotu povrchových práv. Pozrime sa na dva príklady:
Príklad A: Vlastnosť 100 hektárov je úplne podložená uhoľným švom, ktorý je hrubý 8 stôp. Majiteľ súhlasí s tým, že umožní banskej spoločnosti odstrániť uhlie za poplatok vo výške 3 USD za tonu, ktorý bude vyplatený pri ťažbe. Za predpokladu, že miera zhodnocovania uhlia bude 90%, vlastníkovi by sa vyplatilo takmer 4 milióny dolárov.
Príklad B: Na zemný plyn je vyvŕtaná nehnuteľnosť s rozlohou 100 hektárov a licenčné poplatky budú zdieľať majitelia jednotky s rozlohou 6 hektárov, ktorá okamžite obklopuje studňu. Majiteľ nehnuteľnosti má dostať 12,5% licenčný poplatok založený na hodnote studne plynu, ktorá je v čase výroby 8 dolárov na tisíc metrov kubických. Za predpokladu, že priemerná miera ťažby plynu vo výške 2 milióny kubických stôp za deň počas celého kalendárneho roka by vlastníkovi nehnuteľnosti bola vyplatená viac ako 100 000 dolárov za jeden rok výroby plynu.
Transakcie s ropou a zemným plynom zahŕňajú veľké sumy peňazí, ale skutočnú hodnotu je ťažké odhadnúť - najmä v oblastiach, kde v minulosti došlo k veľmi malému vŕtaniu alebo kde sa prvýkrát testujú jednotky hlbokých hornín.
Tri spodné čiary
1) Získajte odbornú pomoc: Transakcie s právami na nerastné práva a transakcie s prenájmom nerastov zahŕňajú veľké množstvo peňazí a sú veľmi zložité. Tento článok by nemal byť iba stručným úvodom. Ak vás kontaktujú v súvislosti s prenájmom alebo predajom vašich práv na nerastné suroviny, mali by ste sa okamžite poradiť s právnikom, ktorý má odborné znalosti v oblasti transakcií s minerálmi a so zákonmi vášho štátu. Ak nemáte právnika, môžete sa obrátiť na miestnu advokátsku komoru.
2) Vlastník povrchu má práva: Účelom lízingu alebo kúpnej zmluvy je spravidla sprostredkovať práva na prieskum a ťažbu spoločnosti zaoberajúcej sa vývojom nerastných surovín. Majiteľ povrchu má však aj niektoré práva. Základné práva vlastníka povrchu sú stanovené štátnymi zákonmi; každý majiteľ povrchu by sa však mal rozhodnúť, či sú potrebné prísnejšie ochrany. Jediným spôsobom, ako ich zachovať, je zabezpečiť, aby zmluva obsahovala primeraný jazyk na ochranu plodín, hospodárskych zvierat, budov, osobného majetku, prístupu a akýchkoľvek iných túžob počas trvania nájmu alebo natrvalo v prípade predaja. Nájomcovia často akceptujú významné revízie toho, čo je obsiahnuté v ich štandardnej nájomnej alebo predajnej zmluve; nie sú však povinní vyhovieť vašim požiadavkám. Môžu odísť.
3) Kupujúci a predávajúci si dávajte pozor: Ak chcete dosiahnuť dobrý finančný výsledok a ochranu svojho majetku počas a po ťažbe nerastných surovín, je len na vás a na vašom právnikovi, aby ste sa uistili, že máte dobrú zmluvu. Znalosti a vyjednávacie schopnosti sú to, čo určí úspech vašej dohody. Ak ich nemáte, riskujete obrovské riziko.
Zrieknutie
Vyššie uvedené informácie by sa nemali považovať za právne poradenstvo. Uvádza príklady situácií, ktoré by sa mohli vyskytnúť, keď by sa pod zemou našli cenné komodity. Ak uvažujete o transakcii s minerálnymi právami, opakovane navrhuje vyhľadať odbornú pomoc. túto pomoc neponúka ani neodporúča ľuďom, ktorí ju poskytujú.